チームが旧DC連邦ビルを改修する手術を実施

開発者である RMR グループは、敷地を平らにする代わりに、構造骨格を再利用して再利用することを決定し、全体の二酸化炭素排出量の 50% 以上削減に向けてプロジェクトを有利にスタートさせました。画像提供: Leo A Daly

ワシントン DC のマサチューセッツ アベニュー北西 20 番地にあるこの 7 階建ての建物は、隣接するユニオン駅と近くの連邦議会議事堂の影に隠れて、大部分がプレキャストで覆われた 7 階建ての建物であり、政府機関が占有する単なる別のオフィスビルとして認識されていた可能性があります。 そして実際、50年の寿命のほとんどの間、それが続いた。 この認識は、2023年春に予定されている2億ドルをかけて、クラスAのオフィススペースと274キーのロイヤル・ソネスタ・ホテルおよび地上を組み合わせた425,433平方フィートの複合用途開発である20マスへの建物の改装が予定されていることですぐに変わるだろう。床小売り。

建物は3階建ての追加と東方向へのフルハイト拡張により101,000平方フィート以上拡張され、新しいユニット化されたカーテンウォールの外装で覆われます。 緑の屋根を備えた15,508平方フィートのペントハウスレベル、専用ロッカーを備えた設備の整ったフィットネスクラブ、安全な自転車置き場、レストランなどの設備を備えます。 建築家のレオ・A・デイリー氏によると、街路景観の再設計により、マサチューセッツ通りの回廊や周囲の通りと建物の視覚的および体験的な関係が変化するという。

このプロジェクトには、マサチューセッツ通りの回廊や周囲の通りに対する建物の視覚的および体験的な関係を変える街路景観の再設計が含まれています。画像提供: Leo A Daly

もしマサチューセッツ州ニュートンに本拠を置く開発会社 RMR グループが敷地を平らにしてゼロから始めることを選択していたら、多くの人が既存の建物を見逃していたかどうかは疑わしい。 しかし、RMRのシニアプロジェクトマネージャー、クリス・シャルティエ・コッター氏は、構造骨格を再利用して再利用することで、プロジェクト全体の二酸化炭素排出量を50％以上削減し、LEEDゴールドの達成という目標を達成するための有利なスタートを切ることができるため、戦略は常に改修を中心にしてきたと述べた。およびWELLシルバー認定。

レオ・A・デイリーのプロジェクトアーキテクト、アンドリュー・グラハム氏は、再利用と再利用というテーマが「さまざまな分野を通じて下さなければならなかった多くの調整上の決定を通じて波及効果をもたらした」と語る。 これには、既存の現場打ち構造と床から床までの高さに固定されると同時に、オフィスとホテルの設備を適切に組み合わせることも含まれます。

「それは、私たちがデザイナーとして抱えていた課題への準備を整えるものでした」とグラハムは言います。

これには、建物が珍しい台形の形状をしており、内部に入る自然光の量が制限されていたことも含まれます。 レオ・A・デイリーの設計責任者イレーナ・サヴァコバ氏は、チームはフロアプレートの大きな部分を切り取ってアトリウム（ホテルエリアにフルハイトと3階建てのアトリウム）を作る計画を立て、この課題をチャンスに変えたと語った。 建物のすべての側面に沿った奥行きを減らすことで、「すべての側面に適切なスペースが割り当てられると同時に、より健康を促進する内部環境が生み出されました」とサヴァコバ氏は説明します。

コッター氏もこれに同意し、このアプローチによりプロジェクトの多くの技術的課題は増えたものの、「テナントの需要に合わせてより良い方法で建物を設置し、テナントの運営方法をサポートできるようになるだろう」と付け加えた。

建物のロビーは、一般の人々が建物の周りを歩くのではなく、建物の中を通り抜けることができるように設計されています。画像提供: Leo A Daly

この戦略を実行するには、請負業者が 2021 年 6 月に現場作業員を動員するまで、DPR 建設との約 1 年間の建設前活動が必要でした。DPR プロジェクト責任者のカート サンドバーグ氏は、狭い敷地では敷設スペースがほとんど提供されず、小さいながらも敷地面積が狭いという追加の制約があったと述べています。わずか40フィート東にある歴史的な建物。

2 階建ての地下駐車場では資材を保管できるスペースが限られていましたが、サンドバーグ氏は「無駄を省き、ジャストインタイムで配達するよう業界に指導する必要がありました。」と付け加えました。

敷地全体を覆うように 2 台のタワー クレーンを設置し、DPR の作業員はまず外側のプレキャスト パネルを取り外し、内部に進入して建物の内部を破壊しました。 このプロセスでは 10,000 ポンドを超えるコンクリートおよびその他の材料が生成され、そのほぼ 4 分の 3 がリサイクルされました。 その過程で、作業員らは広範な文書化されていないアスベストを発見したが、解体および除害の下請け業者が複数のフロアで作業するために追加の作業員を動員したため、頻繁なスケジュールの調整が必要となった。

この建物は台形の形状のため、自然光が限られていました。 チームは、床板の大きな部分を切り取ってアトリウムを作成することで問題を解決しました。1 つは完全な高さ、もう 1 つはホテルエリアに 3 階建ての吹き抜けです。画像提供: Leo A Daly

プロジェクト チームが遭遇した驚きはそれだけではありませんでした。 コッター氏は、「完成品は必ずしもその名にふさわしいとは限りません」と述べています。

たとえば、DPR が内部をレーザー スキャンしたところ、予想よりもはるかに多くの床の水平調整が必要であることがわかりました。 柱格子も元の図面と一致しませんでした。 「私たちはデザイン チームと多くの練習を重ね、そこにあるものにどのように適応するのが最善かを検討する必要がありました」とサンドバーグ氏は言います。

追加の床と大きなアトリウムのカットアウトのための構造を準備するために、DPR は鉄筋で覆われた下部柱を 4 インチの 6,000 psi 自己強化コンクリートで囲みました。 厚さ8インチから12インチの耐震壁7枚も追加され、移設された階段塔とエレベーターを支えるためにガレージの地盤上のスラブの下に設置された深さ41フィートのマイクロパイル11本も追加された。 その後、コンクリート鋸と遠隔操作の解体機械が厚さ 8 インチの床と屋根のスラブで作業を開始し、フルハイトのアトリウムでは 2,400 平方フィートのセクション、3 階建てのアトリウムでは 1,250 平方フィートのセクションが切断されました。ホテルのアトリウム。

DPR はまた、厚さ 7 インチから 11 インチの新しいポストテンション床と屋根スラブで 20 マスの上方拡張を開始し、深さ 80 フィートの 11 本のマイクロパイルで東側の拡張部分をサポートしました。 廃止が必要となったこれまで知られていなかった屋上給電から、大昔に取り壊された長屋から残ったと思われるレンガ基礎の残骸や汚染土の発見に至るまで、またしても驚きがあった。 「多くの回避策を講じなければなりませんでしたが、全員が協力して取り組みました」とサンドバーグ氏は言います。

既存の柱を鉄筋で覆い、追加の 4 インチのコンクリートを準備する作業員。画像提供: Leo A Daly

建物の現状に関するより詳細な情報が入手できれば、少なくとも一部のスケジュールの混乱は回避できたかもしれないが、サプライチェーンの問題はさらに問題であり、天窓ガラス、バスルームのタイル、配電盤などのさまざまな要素に影響を与えている。

プロジェクト チームがサプライ チェーンの問題を先取りすることができた 1 つの側面は、カーテン ウォールを一体化したことでした。 シンシナティの Pioneer Cladding and Glazing Systems Inc. は、設計支援パートナーとして早期に採用されました。

3 つの新しい MEP 追跡のうちの 1 つは、マサチューセッツ州 20 の中心部を通って 98 フィート以上上昇しています。配管ライザーと業務用厨房の排気ダクトが収容されています。画像提供: Leo A Daly

レオ・A・デイリー氏によると、設計チームの建築家たちはパイオニアの製造工場を頻繁に訪れ、約2,000個の5フィート×10フィート、800ポンドのカーテンウォールコンポーネントが顕著なベース、ミドル、トップのデザインコンセプトを確実に捉えていることを確認したという。 カーテン ウォール システムは、さまざまな床やファサードに沿って戦略的に連結および埋め込まれており、ユニット化されたテラコッタ、深いアルミニウムのフィン、ビジョンおよびスパンドレル ガラスが組み込まれています。

サンドバーグ氏によると、公共の路地に面したプレハブのホテル客室のバスルーム ポッドと外壁パネルは、配送のスケジュール設定、タワー クレーンや資材ホイストの取引使用、その他の活動を行うためのさまざまなプロジェクト管理ソフトウェア ツールと同様に、プロジェクト チームの時間を取り戻すのに役立ちました。

「コンクリートや乾式壁を自己施工できる当社の能力も役に立ちました」と彼は付け加えた。 「独自の作業員を使用することで、問題が発生した場合に、より簡単に飛び回り、人員を調整できるようになりました。」

ホテルの天蓋は約 20 フィートの片持ち梁になっており、ジャケット付きコンクリート柱に結合された構造フレームによって建物の内部で支えられています。

予想される課題と予想外の課題の両方を克服するためのプロジェクト チームの努力により、20 マスはホテルの初夏のデビューと、将来の入居者向けのオフィス スペースの準備に向けて順調に進んでいます。

レオ・A・デーリーのグラハム氏は、このプロジェクトは、特に設計と建設プロセスのほぼすべての側面に不確実性をもたらしたパンデミックにまたがったものだったため、共同作業においても貴重な教訓を提供したと述べた。

「存在する問題に対処するために専門知識をどのように活用できるかについて、クライアントや建設チームに対して常にオープンな心を持っておいてください」と彼はアドバイスします。 「課題が生じたとき、私たち全員が協力して解決してきました。」

RMRのコッター氏も同様に、進捗を遅らせた可能性のある問題を軽減するための協力的な取り組みを称賛し、「このプロジェクトが実現するのを見て興奮している」と付け加えた。