AIA コース: Bruner/Cott & Associates による 3 つのクリエイティブな集合住宅のリノベーション

Bruner/Cott & Associates によるこの継続教育コースでは、魅力的な集合住宅開発のために、ありそうもない建物を再考することを含む 3 つの魅力的なプロジェクトに焦点を当てています。

ブルーナー/コットのAIA賞を受賞した最初のプロジェクトは、1974年にボストンの消滅寸前のチッカリング&サンズ・ピアノ工場をアーティストのためのピアノ工芸ギルド住宅に改造したもので、主要な工場の建物を住宅に改造するのは国内初であり、国民運動における画期的な発展であった。古い建物をリサイクルするために。

コミュニティの啓発に専念する当社は、ありそうもない建物を今日の魅力的な新しい用途に向けて再考し、存在しないように見える場所に設計ソリューションを生み出し、革新的な結果を生み出すという長年の伝統を継続しています。 この特集では、3 つの魅力的なプロジェクトの例 (2 つは完了し、1 つは進行中) を取り上げます。

私たちは、ニューイングランドのさまざまな開発業者と協力して、手頃な価格の市場価格の住宅を設計することがよくあります。 適応的再利用は、さまざまな規模でこれらの目的を達成するための手段として機能し、多くの場合、長い間無視されてきた地域を活性化します。

最近の例としては、フロスト テラス、100% 手頃な価格の家族向けコミュニティマサチューセッツ州ケンブリッジの中心部に位置し、そのような住宅が非常に必要とされている地域です。 約 50,000 平方フィートの複合施設は、キャップストーン コミュニティーとホープ リアル エステート エンタープライズによって開発され、3 つの歴史的建造物によって支えられています。ウィリアム フロスト ハウスは、1800 年代後半の第 2 帝国様式の建造物で、現代の街路壁に移設されました。マサチューセッツアベニューを拡張して複合施設への「ゲートウェイ」を形成する。 1900 年代初頭の屋根板造りのコテージが 2 棟あります。

私たちの事務所は、この疑似近隣エリア内に、5 階建てのレンガのボリュームである 4 番目のアンカー要素を挿入し、下見板で面した 3 階建てのリボン状のボリュームを隆起させました。この疑似近隣エリアは、その質量と物質性を通じて、これらの多様な建築要素をまとめています。

ケンブリッジがビクトリア朝の郊外に変わっていく過程で建てられたウィリアム フロスト ハウスは、もともと印象的な家族の家として建てられました。 その後細分化され、隣接する敷地にさらに住宅が建設され、マサチューセッツ アベニューのこのエリア沿いおよび背後の土地の多くが売却されました。

時が経つにつれて、老朽化し​​た家と、以前に移転され改装された隣接するノース プロスペクト ストリート教会が、ケンブリッジ歴史委員会の保存の優先事項となりました。 しかし、邸宅の保存には多くの課題がありました。 2 つの主な例としては、敷地内の正面の家を移設して改修する必要があり、この多様な状況で建設タイプと評価を管理することも困難であることが判明しました。

敷地内でのウィリアム フロスト ハウスの位置は、その背後に新たに建設するのに適しておらず、その内部レイアウトは集合住宅への転換には適していませんでした。 チームは歴史委員会と緊密に連携して、元の教会の建物とのつながりを再確立し、視認性を向上させる方法で建物を移転し、同時に追加や新規建設のためのスペースを確保する戦略を考案しました。 その間、チームは内部の再構成を可能にするためにフロアプレートのメンテナンスと再構築に慎重に取り組みました。 この設計は、フィーレンディール トラスによって実現される実質的なカンチレバーを含め、技術レベルで形状の限界を押し広げましたが、新しい構造は十分に確立された「5 対 1」構造の原則に依存しています。 しかし、散在する保護されていない木造一戸建て住宅に囲まれた密集した環境の中に 5 対 1 の構造を挿入すると、いくつかの新たな課題が生じました。

既存の建物はすべて、新しい建物の中央システムから供給されるスプリンクラーを備えて慎重にアップグレードされました。 改修されたフロストハウスは、改修の一環として保護された木造フレーム構造でアップグレードされ、3時間表彰台に隣接する部分では、分離が断たれ、基礎に垂直に伸びていました。 後部の家は保護されていないままですが、新しい建物に面する外壁は慎重な耐火性のアップグレードが必要でした。

フロスト テラスの建設は 2019 年に始まり、ケンブリッジ市内の既存のゾーニング規制を巧みに運用する必要がありました。主な問題は、敷地内駐車場の不足、集合住宅の開発、FAR 密度の 5 倍の増加、建物の高さは 35 フィートのゾーニング地区の上限を 20 フィート上回ります。 しかし、私たちは開発業者と協力して、マサチューセッツ州第 40B 章の州法を活用しました。これにより、州の区画控訴委員会は、少なくともユニットの 4 分の 1 が長期用途に割り当てられている場合、ある程度の柔軟性を持って新しい住宅開発を承認することができます。手頃な価格。

完成したプロジェクトは2021年秋にオープンした。改装された歴史的建造物と新たに建設された区画には、2～3ベッドルームのアパートメント26戸、1ベッドルームのアパートメント13戸、スタジオユニット1室が含まれている。 すべての住戸がこの地域の手頃な価格の住宅のニーズを満たしていますが、3 つのカテゴリーに分類されています。大部分は地域の平均収入の 60 パーセント未満の世帯向けに予約されており、8 戸はそれ以下の収入の世帯に均等に分割されています。地域の平均収入の 50% または 30% を超える。

このプロジェクトは、複合施設全体に組み込まれた一連の持続可能な機能に基づいて、マルチファミリー中層住宅カテゴリーで LEED ゴールド認証を取得することが期待されています。 エネルギー効率の観点からは、全電気冷暖房システムによって温度が制御されており、HVAC システムには、濾過された屋外の空気を循環させるエネルギー回収換気装置が取り付けられています。 さらに持続可能な設計機能には、ソーラーパネルと雨水管理インフラストラクチャが含まれます。

のマサチューセッツ州ウォルサムにあるウォルサム時計工場、多くの点でチッカリング & サンズ ピアノ工場に似たこの工場は、ニューイングランドの消えつつある産業遺産の巨大で印象的な残骸でした。 1854 年に建てられたこの広大な 40 万平方フィートの複合施設は、一連の広大な中庭の周りに配置された、ビクトリア様式とイタリア様式で建てられた 30 棟以上の赤茶色のレンガ造りの工業用建物で構成されています。 この複合施設は 20 世紀半ばまでに大部分が閉鎖されましたが、長年にわたって一部が製造業者に断続的に賃貸されていました。 私たちの会社と開発者のバークレー インベストメントは、この歴史的に重要なランドマークを都市部の複合用途の都市キャンパスに変える任務を負っていました。

障害物は手ごわいものでした。 1世紀以上にわたる産業利用により、敷地の大部分はトリクロロエチレン、ガソリン、カドミウム、水銀、さらには少量のラジウムでひどく汚染されていた。 2014 年に始まったこれらの汚染物質の修復作業により、構造物自体を変更する前に複合施設全体の土壌を掘削して除去する必要がありました。 雨水管理には、チャールズ川の隣の土壌が金属で汚染されている場所を除いて、深さ 12 フィートの浸透トレンチが利用されました。 この工場は、豊富で安価な電力が登場する前に建設されたため、大量の日光に依存していました。 その要件は、この複合施設のあくびの三面窓と二重吊り窓、そして幅約 32 フィートの非常に先細りの設置面積に現れています。 狭い床板により、住宅の廊下のレイアウトは 1 つだけで済みました。 創造的かつ思慮深いユニットレイアウトは、採光と効率を最大化するために開発され、該当する場合はデュプレックスも含まれます。

耐荷重性の石積み複合体の骨は良好な形状でしたが、現代の性能と快適さの基準に適合させるために機械システムを完全に交換する必要がありました。 私たちは通常、機械システムの設置場所、特に水辺の建物の屋根が隣接する公共道路に比べて低い場所を慎重に検討するアプローチを採用していますが、このプロジェクトも例外ではありませんでした。 内部は、他に適切な説明がないのですが、申し分のない工業的であり、剥き出しの木の梁、レンガの壁、広い中庭を囲む長い廊下など、本来の建築スケールを覆い隠したり消したりしないようにすることが課題でした。 この特定のケースでは、複合施設の複数の広大なセクションにわたって機械システムをリンクする際に、これらの考慮事項を念頭に置く必要がありました。 私たちは、既存の歴史的なレンガ積みの文脈の中にあらゆる介入を配置する良心的な材料選択により、プロジェクトを通じてそのようなインフラを巧みに織り込むことができました。

さらなる課題は、キャンパスの多くの建物全体に循環ルートと出口を通すことでした。 ここでもまた、工場の狭さが課題となっており、同社はアクセスやエントリ ポイントで既存のフレームワークを圧倒することを避けるために、そのような要素の挿入に特別な注意を払いました。

ウォルサム時計工場の規模のため、プロジェクトは 3 つの段階に分けて進められました。 1 つ目は、複数のオフィスおよび商業スペースの完成です。 その後、96 戸の住宅への転換。 そして最後に、67 戸からなる更なる住宅転換です。 これらの要素をつなぎ合わせているのが、新たに造園された中庭であり、雨庭とともに責任ある雨水管理に役立っています。

ミッドセンチュリーモダンやブルータリズムの建築物は、適応的再利用の分野に最近追加されたものであり、当事務所はボストン大学ロースクールやハーバード大学のスミスキャンパスセンターなど、ボストン地域のいくつかのそのような建物の改築を成功させてきました。大学。 このカテゴリーで現在進行中のプロジェクトは、808 メモリアル ドライブ アパートメンツ 、ケンブリッジのチャールズ川に隣接しています。 2 つの塔からなるこの 490,000 平方フィートの手頃な価格の集合住宅は、ブルータリズム スタイルで 1972 年に建てられ、当時の時代とデザインの典型であり、エネルギーを大量に消費しました。 クライアントである Homeowners Rehab, Inc. にとって、建物の改修では、既存の居住者を移転したり、大幅に混乱させたりすることなく、エネルギー効率とアクセシビリティを向上させることが不可欠でした。 このプロジェクトの作業は、MassHousing の財政的支援を受けて 2020 年に始まり、それ以来、安定したペースで進んでいます。

2 つの塔の既存のコンクリート ファサードをオーバークラッディングすることは、クライアントと当社の両方にとって望ましいことでした。 そのための最初のステップは、建物の外壁がこの種の改修に耐えられるかどうか、そしてそのような介入が長期にわたって実行可能であることを確認するために、建物の外壁を包括的に分析することでした。 分析の結果、建物に大きな構造的影響やアップグレードを加えることなく、外壁を修正および改修できることが証明されました。 私たちは、オーバークラッドがどのようにエネルギー性能を向上させ、空気ろ過を強化して室内空間の生活の質と居住者の快適性を向上させることができるかを評価する研究を開始しました。

ボストン地域に本拠を置くファサード請負業者である Sunrise Erectors は、断熱性と防水性のジャケットとして既存の構造を効果的に包み込むカスタムのユニット化パネル壁システムを製造しました。 厚さ 12 インチのクラッディング アセンブリ システムは、断熱金属パネルとバックアップ壁パネルで構成されており、どちらもメーカー Kingspan によって製造されています。 ユニット化されたカーテン ウォール システムは、Tecnoglass ガラスを使用して Energia Solar ESWindows によって製造され、既存の窓の上に設置されました。 新しいシステムが完全に設置されると、請負業者は古い窓の撤去を進め、内部空間と新しい外装材アセンブリの間の構造および気密コンポーネントを完成させます。

同社は、プロジェクトのインテリア デザインと改修を 3 つの絡み合った層として取り組みました。 個々のユニットに対して、新しいキッチン、バスルーム設備、新しい塗装と仕上げの設置、冷暖房システムの段階的な交換を含む内装アップグレード パッケージを開発しました。 共有スペースと動線も現代的な仕上げ、床材、看板、高効率照明で刷新されます。 さらに、私たちの設計には、複合施設の造園とコミュニティの遊び場に対するいくつかの更新、アクセシビリティの更新、通路やコミュニティの中庭の新しい表面素材、ベンチ、屋外照明が含まれます。

場所とコミュニティの用途への誇りを重視することは、手頃な価格の市場価格の住宅の創造とともに、適応的再利用設計に対するブルーナー/コットのアプローチの中核です。 この実践は、歴史的建造物への敬意と、建築環境内の体内に含まれる炭素を削減し活用する上で重要な要素である既存の構造物を効果的に再考して変革し、運用上の炭素と将来の世代の生活コストを最小限に抑えることができるという信念に基づいています。 つまり、FAIA の建築家で作家のカール・エレファンテ氏が述べたように、「最も環境に優しい建物は、すでに建設されている建物である」と私たちは信じています。

1. フロスト テラスのウィリアム フロスト ハウスは基礎から持ち上げられ、積み木 (多かれ少なかれ木のブロックの積み重ね) の上に置かれ、その後、一方向にゆっくりと移動し、次に別の方向に移動して、現在の位置に置かれました。

2. プロジェクトの開発には、ブルーナー/コット アーキテクツと開発者が、ほとんどの状況下では高さと密度を妨げるであろう既存のゾーニング規制を回避する必要がありました。

3. このプロジェクトは、全電気冷暖房システムやエネルギー回収換気装置などの一連の機能により、野心的な持続可能性目標を達成することが期待されています。

4. ウォルサム時計工場の狭い床板は、安価で豊富な電力の時代以前に建設された遺産であり、住宅の単一負荷の廊下レイアウトを決定しました。 創造的かつ思慮深いユニットレイアウトは、採光と効率を最大化するために開発され、該当する場合はデュプレックスも含まれます。

5. 工場では、動線と出口が重厚な石積み構造を貫き、既存の産業構造を圧倒しないように特別な注意が払われました。

6. 工場の規模は 400,000 平方フィートと大きく、プロジェクトは複数の段階で完了する必要がありました。

7. 808 Memorial Drive の改修では、テナントを維持しながら、エネルギー効率とアクセスのしやすさの向上を重視しています。 オーバークラッディングは、これらの目標を達成するための最も戦略的な計画であることが判明しました。

8. 厚さ 12 インチのクラッディング アセンブリ システムは、タワーを断熱金属パネルとバックアップ壁パネルで包みます。

9. 内装工事には、新しいキッチン、バスルーム設備、塗装および仕上げの設置、および冷暖房システムの段階的な交換が含まれます。

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